Cómo están cambiando las empresas la estrategia en torno a sus sedes corporativas

Las sedes exclusivas llevan mucho tiempo siendo un componente clave de los activos inmobiliarios corporativos, pero cada vez más empresas están explorando alternativas a los modelos tradicionales de usuarios-propietarios, además de plantearse nuevas opciones en términos de ubicación.

El año pasado, varias empresas formalizaron acuerdos de venta y alquiler (sale and leaseback) en sus sedes europeas, motivadas por factores como las necesidades de espacio y la captación de capital, entre otros. En enero, la firma financiera finlandesa OP Cooperative formalizó un acuerdo de venta y alquiler al vendedor por valor de 480 millones de euros en sus oficinas de Helsinki con un consorcio de inversores finlandeses y surcoreanos, mientras que el año pasado, la compañía energética francesa ENGIE vendió su sede central mundial en París, aún en construcción, a Swiss Life Asset Managers por cerca de 1.000 millones de euros.

Si bien durante la pandemia la captación de capital puede haber sido un factor relevante para algunas empresas que son propietarias —en vez de inquilinas— de sus oficinas, en la actualidad se presta una mayor atención a aspectos como la ubicación y la superficie de oficinas necesaria.

«Existe una mayor variedad de factores más allá del capital: cada vez más empresas están llegando a la conclusión de que no necesitan una parte del espacio que actualmente poseen y ocupan», comenta Nick Compton, Head of Corporate Capital Markets, de JLL en EMEA. «Se están replanteando sus necesidades a medio y largo plazo y se están preguntando si deberían seguir teniendo en propiedad activos inmobiliarios, incluidas sus sedes».

Empezar de cero

Optimizar el tamaño de los activos inmobiliarios no es el único factor que fundamenta la toma de decisiones: la reubicación en una nueva sede también es una forma de mandar un mensaje sobre la marca, los valores o la cultura de la firma.

«Si la imagen de una compañía está cambiando, a menudo se intenta demostrar físicamente tanto a empleados como a analistas del sector», apunta Compton. «Un mayor número de empresas quiere mostrar que está cambiando su hoja de ruta».

Las escisiones corporativas, por las que las empresas buscan separar sus operaciones orientadas al consumidor de las empresariales, también constituyen un motivo para replantearse el uso de espacios de oficinas.

«Esto no solo plantea la cuestión de cuánto espacio necesitan, sino también el tipo de espacio que buscan», comenta Compton. Éste debe cumplir con los requisitos específicos en términos de imagen, ubicación o configuración.

Además, los esfuerzos en el plano medioambiental, social y de buen gobierno (ESG, por sus siglas en inglés) y por lograr una huella de carbono neutra están desempeñando un papel cada vez mayor, y suele ser más difícil adecuar los edificios más antiguos de cara a cumplir unas exigencias normativas cada vez más estrictas.

Al mismo tiempo, continúa la construcción de su nueva sede en Nueva York.

Otras, como PwC, están adoptando unas políticas laborales más flexibles que permiten a sus empleados trabajar desde casa aproximadamente la mitad de la semana.

De hecho, un estudio de JLL concluyó que el nivel adecuado de teletrabajo se sitúa en dos días a la semana. Entretanto, Barclays y Goldman Sachs se muestran menos entusiastas sobre la generalización del teletrabajo en el marco de su estrategia para el trabajo.

A medida que un mayor número de empresas vaya ultimando sus nuevas estrategias para el entorno laboral y vaya valorando las implicaciones para sus activos inmobiliarios, Compton opina que se pondrán a la venta más sedes.

«Factores que en el pasado parecían menos relevantes, como las credenciales ecológicas, seguirán aumentado su relevancia. El tiempo lo dirá, pero el cambio en los patrones laborales y en las expectativas de los empleados, así como las repercusiones financieras derivadas de la incertidumbre vivida el último año, podrían conllevar la liberación de más activos inmobiliarios corporativos», concluye.