Por qué los inversores apuestan por las transformaciones de los espacios

En contexto de cambio de los patrones de trabajo, muchas empresas están reconsiderando el espacio de oficinas que tienen, lo que está repercutiendo en una disminución del arrendamiento de oficinas en ciudades de todo el mundo.

Los volúmenes mundiales de alquiler de oficinas son en torno a un 6% inferiores a los de hace un año y un 24% inferiores a los niveles anteriores a la pandemia, según un estudio de JLL.

Esto está llevando a propietarios e inversores a plantearse convertir las oficinas en otros tipos de inmuebles, desde viviendas a hoteles. Suele ocurrir en edificios en los que el tamaño y la ubicación de una oficina ya no se ajustan a las preferencias actuales de los trabajadores.

«Es posible que estemos asistiendo a un cambio estructural en algunos mercados», afirma Raphaelle Bour, Lead Project Manager de JLL Work Dynamics.

Hay una serie de razones que explican este cambio: desde la satisfacción de las necesidades de los inquilinos, hasta las ventajas fiscales de las administraciones locales, pasando por el tratamiento de la obsolescencia técnica o medioambiental.

Sin embargo, siguen existiendo retos, entre ellos la financiación de proyectos, que puede resultar compleja en la actual coyuntura económica. Pero para muchos propietarios que buscan mitigar los riesgos del alquiler, los beneficios a largo plazo están cada vez más claros.

«Muchos inversores se plantean ahora la reconversión de edificios de oficinas como una inversión estratégica», señala Bour.

Redefinir el sector inmobiliario para adaptarlo a los mercados modernos

Mientras que la renovación mejora la calidad y la sostenibilidad de un edificio, la reconversión lo adapta a nuevos usos.

«La reconversión suele plantearse al final de la vida útil de un edificio, cuando es probable que el cumplimiento de una estricta normativa de sostenibilidad suponga una fuerte inversión de dinero y un impacto en la huella de carbono», comenta Bour. «Sin embargo, la evolución de las demandas del mercado hace que la reconversión también pueda ser factible antes de esa fecha, como una forma más estratégica de asegurar los flujos de caja a largo plazo».

La reconversión de oficinas en viviendas, por ejemplo, puede ser una solución a la grave escasez de vivienda; los algo más de 23 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas vacío en las 35 principales ciudades europeas podrían transformarse en 500.000 viviendas, según datos de JLL. Aunque el 90% de los inversores inmobiliarios mundiales prevén reconvertir espacio de oficinas en Estados Unidos en activos residenciales, otros sectores también despiertan interés. Alrededor del 70% de los inversores están considerando centros de datos, viviendas para estudiantes o mayores, hostelería y ocio como nuevos usos.

Comprender la viabilidad financiera

Quienes desean llevar a cabo una reconversión deben sortear una serie de complejidades financieras. Por un lado, las valoraciones de las oficinas no se han ajustado a la menor demanda, lo que ha afectado a las condiciones que imponen las entidades financieras.

«Muchas valoraciones de oficinas actuales siguen siendo elevadas, ya que reflejan tendencias anteriores a la pandemia, y los elevados tipos de interés encarecen la refinanciación», indica Bour. «Es más, el impacto de la reciente inflación explica que hayamos visto un aumento del 25% en las inversiones de los proyectos».

Las reconversiones de oficinas en hoteles pueden ser una forma de capear los riesgos inflacionistas. En Sídney, por ejemplo, numerosos edificios del patrimonio arquitectónico se han reconvertido a lo largo de los años gracias a la fuerte demanda hotelera y la capacidad de fijar precios de habitación diarios como protección frente a la inflación.

No obstante, la fuente original de financiación para la adquisición es clave. «Si una oficina se adquirió utilizando un fondo de inversión específico para oficinas, para cambiar de uso suele ser necesario vender primero el inmueble y conseguir financiación alternativa», explica Bour.

Los fondos diversificados que distribuyen el capital entre distintos sectores ofrecen la mayor flexibilidad y oportunidades para sacar partido del rendimiento del mercado, agrega. «Cuando un mercado está bajo, es probable que otros activos puedan compensarlo y estabilizar las rentabilidades».

Captación de valor estratégico

Las administraciones locales están empezando a ofrecer incentivos para reconvertir oficinas infrautilizadas.

En la ciudad de Nueva York, donde la tasa de desocupación de oficinas, del 18%, duplica el nivel anterior a la pandemia, una iniciativa de cambio de uso adaptativa ofrece incentivos fiscales a las reconversiones a viviendas. En París, los promotores que transforman oficinas en bloques residenciales pueden construir edificios un 30% más altos, lo que aumenta los ingresos potenciales.

«Los responsables políticos también están reduciendo los obstáculos previos a la reconversión, con la esperanza de reducir el número de activos varados en los que los costes de actualización superan su valor», afirma Bour.

Londres planea acelerar la tramitación de las solicitudes para transformar oficinas antiguas en desuso y en todo el Reino Unido los edificios de oficinas que cumplen determinadas normas de construcción no necesitan un permiso oficial para su transformación en viviendas.

Las estrategias de inversión también determinan el alcance de los proyectos de reconversión.

Las estrategias de valor añadido a corto plazo que mejoran rápidamente los activos para reducir el riesgo y aumentar su atractivo pueden garantizar que se lograrán rentabilidades más pronto.

«Los inversores tienen la oportunidad de adquirir edificios de oficinas vacíos, estructurar la reconversión y establecer nuevos operadores», señala Bour. «Así, pueden ofrecer al mercado activos con, digamos, una década de flujo de caja asegurado, algo muy demandado en la actualidad, por lo que muchos grandes inversores están creando fondos diversificados para este tipo de operaciones».

Por otra parte, un enfoque a largo plazo permite a los inversores disponer de tiempo para recuperar el capital invertido en grandes proyectos, así como garantizar una rentabilidad continua.

«Dadas las perspectivas actuales del sector de oficinas, la reconversión debería considerarse una estrategia defensiva que crea activos de gran calidad», asegura Bour.

Ya esté estructurada para obtener beneficios a corto o largo plazo, una reconversión eficaz no solo tiene como objetivo lograr valor financiero, sino que además mejora el valor social y medioambiental que aporta un edificio a su entorno, factores que cada vez son más responsables de la resistencia de los activos.

La flexibilidad impulsa el valor futuro de los activos

Los estudios de viabilidad, la comprensión estructural de un activo y el análisis del mercado local son fundamentales para determinar el mejor enfoque de la reconversión, según Bour. En el caso del edificio de 39 York Street, la reconversión realizada en base a los datos garantizó la venta de un edificio de oficinas desocupado en Sídney, que ahora se reabrirá como hotel.

Por otra parte, en varias ciudades del Reino Unido el rápido crecimiento del sector de las ciencias de la vida ha llevado a los inversores a reconvertir espacio de oficinas infrautilizado en laboratorios de alta calidad.

Los avances en la infraestructura técnica podrían aportar una mayor flexibilidad, lo que ayudaría a los activos a seguir el ritmo de las fluctuaciones de los mercados. «Los retos técnicos son el mayor obstáculo para los cambios estructurales», explica Bour. «Nos centramos en desarrollar un diseño estructural y de la fachada que pueda reconvertirse a diferentes usos con un mínimo de reformas e inversión».

En definitiva, el conocimiento a fondo de los cambiantes mercados es la base de unas estrategias de futuro eficaces.

«Una reconversión acertada tiene en cuenta dónde estará el mercado en los próximos 10 a 30 años», asegura Bour. «El valor a largo plazo se basa en entender el ritmo del mercado, anticiparse a las demandas de los ocupantes y de las normativas y aprovechar el potencial estructural de un activo para obtener un flujo de caja garantizado».

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