La ventaja del capital más ágil comienza a materializarse en el sector inmobiliario comercial

Una vez la incertidumbre en los mercados parece quedar atrás, los inversores comienzan a retomar su actividad con un abanico de estrategias más amplio. A finales de 2025, vencerá deuda de activos inmobiliarios en todo el mundo por 3,1 billones de dólares, de acuerdo con el informe Global Capital Outlook de JLL. Actualmente, el déficit de refinanciación para vencimientos se calcula entre 270.000 millones y 570.000 millones de dólares, lo que favorecerá las transacciones y concederá una clara ventaja inicial a los inversores que se encuentren bien capitalizados en 2024.

En la actualidad, existe una liquidez considerable, con un capital disponible para activos inmobiliarios comerciales que alcanza los 402.000 millones de dólares. Sin embargo, ya se aprecia un panorama más claro porque el sector inmobiliario ha asistido a la reincorporación al mercado de un número creciente de postores, según refleja el Bid Intensity Index, exclusivo de JLL. Esta tendencia se esta viendo propiciada sobre todo por la actividad de inversores privados y de capital institucional selectivo, con Estados Unidos a la cabeza en cuanto al ciclo de ajuste en los precios, seguido de Europa y la región Asia-Pacífico.

El Bid Intensity Index de JLL muestra una mejora de las tendencias del mercado desde finales de 2022, a pesar de la subida de los rendimientos de los bonos a finales del verano. La actividad de oferta aumentó a finales de 2023, con un incremento del 16% del número medio de pujas por operación, lo que redujo el diferencial entre la oferta y la demanda.

«Este reajuste de los valores supondrá un reto para el capital y catalizará la liquidez», señaló Richard Bloxam, consejero delegado de Capital Markets de JLL. «Hay una comprensión absolutamente uniforme de que la fijación de los precios ha cambiado. Dada la magnitud del capital disponible, habrá una considerable ventaja inicial para el capital que pueda desplegarse con rapidez y se movilice en torno a las oportunidades a medida que mejoran los fundamentales del mercado», añadió.

Aunque la coyuntura actual de los mercados sigue siendo frágil —como demuestra la reciente volatilidad en los rendimientos de los bonos— el atractivo a largo plazo de las inversiones en activos inmobiliarios comerciales permanece en gran medida intacto. Desde el punto de vista de la rentabilidad a 10 años, el sector inmobiliario se ha comportado bien en comparación con otras clases de activos.

«En nuestra opinión, aunque el actual entorno de tipos más altos ha enfriado el atractivo del sector inmobiliario a corto plazo, la previsión es que los objetivos de asignación estratégica al sector inmobiliario se mantengan estables y, en algunos casos, tiendan al alza, especialmente a largo plazo», indicó Bloxam. «Prevemos que esto se materializará primero en sectores como el residencial y el logístico, así como en mercados con sólidas expectativas de crecimiento en los alquileres, donde el valor también parece estar tocando fondo», agregó.

Al igual que ocurrió con muchas tendencias, el COVID actuó como acelerador, pero no como catalizador de las estrategias de diversificación de carteras, que empezaron a modificarse en la década anterior a la pandemia. La exposición colectiva a las clases de activos de logística y residencial de los mayores fondos core ha aumentado en 138.000 millones de dólares desde 2016, lo que supone un incremento del 263%. Estos sectores representan actualmente alrededor del 62% de la exposición de los fondos core en Estados Unidos, el 52% en Asia-Pacífico y el 46% en Europa.

«Aunque seguiremos asistiendo a esta reasignación de capital a medida que los inversores vuelvan a intervenir en el mercado, cabe señalar que se trata más de una diversificación de carteras que de cambios en bloque», afirmó Bloxam, quien también espera crecimiento en los sectores emergentes. «Al margen de estos sectores más consolidados, los inversores también deberían prestar atención a los activos alternativos. Los cambios tecnológicos y sociales generarán oportunidades a más largo plazo en ámbitos como las energías renovables, las infraestructuras y la fabricación avanzada, por citar solo algunos», concluyó.